Guasto della caldaia nell’appartamento in affitto, a chi spetta il costo della riparazione?

A chi spetta il costo di manutenzione di una caldaia tra proprietario e affittuario? La risposta che chiarisce questo delicato aspetto.

Caldaia (foto Adobestock)
Caldaia (foto Adobestock)

Nel contratto di locazione standard, a meno che non sia specificato diversamente, l’abitazione deve essere sempre consegnata in piena efficienza. Questo significa che tutte le parti della casa devono essere pienamente funzionanti, compresi naturalmente gli impianti idraulici ed elettrici, ma anche il sistema di riscaldamento e produzione di acqua. Oggi molti appartamenti dispongono di un caldaia autonoma, non più centralizzata con il resto del condominio e questo è un aspetto molto importante negli affitti.

In particolare l’impianto deve essere consegnato al conduttore perfettamente funzionante e con le carte in regola. Il libretto di manutenzione deve essere perfettamente compilato. Questo in particolare è un documento obbligatorio e unificato per tutti, con 14 schede da compilare a seconda degli interventi. In caso di mancanza va richiesto nuovamente.

Fini qui le regole generali, ma cosa succede quando si prende un appartamento in affitto e si entra per la prima volta?

Caldaia, la manutenzione spetta all’affittuario, ma solo dopo l’ingresso

Caldaia (foto Adobestock)
Caldaia (foto Adobestock)

Una volta che l’affittuario entra dentro casa deve ricevere il libretto di manutenzione dal locatore, totalmente in regola. Solo successivamente la manutenzione e la responsabilità ricade totalmente su locatario. Quindi fino all’ingresso sarà il proprietario a sostenere tutte le spese, mentre successivamente spetterà a chi entra in affitto. La legge infatti prescrive  che manutenzione e controllo della caldaia, ma anche dei climatizzatori, spettino all’occupante dell’abitazione.

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L’unica eccezione ovviamente è l’impianto condominiale centralizzato: in questo caso la responsabilità cade sull’amministratore. Attenzione ai climatizzatori: anche su questi la manutenzione spetta all’affittuario, che deve verificarne il perfetto funzionamento e la relativa sicurezza.

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Ma cosa accade con la revisione della caldaia? Questa è obbligatoria per legge e va effettuata periodicamente, così da controllarne l’efficienza energetica, la cosiddetta verifica dei fumi. Questa è a carico dell’inquilino perché costituisce una manutenzione ordinaria dell’impianto termico. Un aspetto importante è poi quello della manutenzione, che spetta sempre all’affittuario quando si tratta di piccola manutenzione, come riparazioni dovute a deterioramento per utilizzo. Al contrario, come specificato dall’articolo 1576 del codice civile, la manutenzione straordinaria o i guasti provocati dall’anzianità dell’impianto o per guasto improvviso, spettano sempre al proprietario.