Quando si cerca di acquistare o di vendere un immobile non è così semplice stabilirne il valore giusto. Ecco un metodo per calcolare il valore di un immobile come farebbe un professionista.
Quando si va ad acquistare, ma soprattutto a vendere un immobile senza rivolgersi ad una agenzia specializzata è molto difficile capire quale sia il giusto valore dell’immobile. Qualcuno che sta vendendo un immobile in cui ha vissuto ha la tendenza a sovrastimarlo, vedendone solo i pregi, mentre chi acquista, per lo stesso principio, ne vedrebbe solo i difetti che lo farebbero scendere di prezzo. Non è un caso che ci siano dei professionisti ad occuparsi di queste valutazioni perché il calcolo del valore di un immobile non è semplice e presenta molte più variabili di quante si pensi. Conoscere come calcolare il valore di un immobile è importante sia per poter trattare in maniera consapevole, sia per non rischiare fregature.
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La formula generale per il calcolo del valore di un immobile, sia questo una villa, un appartamento o un magazzino, è: Valore di mercato = Superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficiente di merito. Per superficie commerciale si intende la superficie calpestabile dell’immobile, quella che tutti conoscono di casa propria, più la superficie dei muri perimetrali, del terrazzo e dei balconi e del giardino. Per calcolarla si aggiunge alla superficie calpestabile il 5% di se stessa (metodo approssimativo per calcolare la superficie dei muri perimetrali, il 33% della superficie del terrazzo e dei balconi, e il 33% della superficie del giardino. Compreso questo si passa alla quotazione al metro quadro, ovvero il valore di ogni metro quadro dell’immobile. Questo varia a seconda della città, del quartiere e della strada in cui si trova l’immobile. Una casa nel centro storico di una città d’arte avrà una quotazione al metro quadro inferiore rispetto a una casa in un paesino di campagna. Per conoscere la quotazione al metro quadro di un immobile, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione una utile banca dati dove è possibile controllare.
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Il coefficiente di merito è un importo in percentuale aggiunto o sottratto al valore dell’immobile per alcuni fattori che lo fanno ritenere più o meno pregiato. Sono delle proprietà insite dell’immobile che fanno alzare o diminuire il prezzo dell’immobile. Queste variazioni sono in base al piano dove si trova, alle condizioni dell’edificio, allo stato di conservazione, alla luminosità o al paesaggio. Vediamo alcuni esempi:
Piano:
- Seminterrato: -25%
- Piano terra con giardino: -10%
- Piano terra senza giardino: -20%
- Primo piano: -10%
- Secondo piano con ascensore: -15%
- Secondo piano senza ascensore: -3%
- Piani superiori al secondo con ascensore: +5%
- Piani superiori al secondo senza ascensore: -30%
Età e condizioni dell’edificio:
- Da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito; Stato scadente: -5%;
- Da 20 a 40 anni. Stato ottimo: +5%; Stato normale: nessun coefficiente di merito; Stato scadente: -10%;
Stato dell’immobile:
- Da ristrutturare: -10%
- Buono stato: nessun coefficiente di merito
- Ristrutturato: +5%
- Finemente ristrutturato: +10%
- Nuova costruzione: +10%
