Giusto prezzo nella compravendita di un’immobile, il primo passo da fare

Quando si cerca di acquistare o di vendere un immobile non è così semplice stabilirne il valore giusto. Ecco un metodo per calcolare il valore di un immobile come farebbe un professionista.

valore di un immobile

Quando si va ad acquistare, ma soprattutto a vendere un immobile senza rivolgersi ad una agenzia specializzata è molto difficile capire quale sia il giusto valore dell’immobile. Qualcuno che sta vendendo un immobile in cui ha vissuto ha la tendenza a sovrastimarlo, vedendone solo i pregi, mentre chi acquista, per lo stesso principio, ne vedrebbe solo i difetti che lo farebbero scendere di prezzo. Non è un caso che ci siano dei professionisti ad occuparsi di queste valutazioni perché il calcolo del valore di un immobile non è semplice e presenta molte più variabili di quante si pensi. Conoscere come calcolare il valore di un immobile è importante sia per poter trattare in maniera consapevole, sia per non rischiare fregature.

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La formula generale per il calcolo del valore di un immobile, sia questo una villa, un appartamento o un magazzino, è: Valore di mercato = Superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficiente di merito. Per superficie commerciale si intende la superficie calpestabile dell’immobile, quella che tutti conoscono di casa propria, più la superficie dei muri perimetrali, del terrazzo e dei balconi e del giardino. Per calcolarla si aggiunge alla superficie calpestabile il 5% di se stessa (metodo approssimativo per calcolare la superficie dei muri perimetrali, il 33% della superficie del terrazzo e dei balconi, e il 33% della superficie del giardino. Compreso questo si passa alla quotazione al metro quadro, ovvero il valore di ogni metro quadro dell’immobile. Questo varia a seconda della città, del quartiere e della strada in cui si trova l’immobile. Una casa nel centro storico di una città d’arte avrà una quotazione al metro quadro inferiore rispetto a una casa in un paesino di campagna. Per conoscere la quotazione al metro quadro di un immobile, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione una utile banca dati dove è possibile controllare.

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valore di un immobile

Il coefficiente di merito è un importo in percentuale aggiunto o sottratto al valore dell’immobile per alcuni fattori che lo fanno ritenere più o meno pregiato. Sono delle proprietà insite dell’immobile che fanno alzare o diminuire il prezzo dell’immobile. Queste variazioni sono in base al piano dove si trova, alle condizioni dell’edificio, allo stato di conservazione, alla luminosità o al paesaggio. Vediamo alcuni esempi:

Piano:

  • Seminterrato: -25%
  • Piano terra con giardino: -10%
  • Piano terra senza giardino: -20%
  • Primo piano: -10%
  • Secondo piano con ascensore: -15%
  • Secondo piano senza ascensore: -3%
  • Piani superiori al secondo con ascensore: +5%
  • Piani superiori al secondo senza ascensore: -30%

Età e condizioni dell’edificio:

  • Da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito; Stato scadente: -5%;
  • Da 20 a 40 anni. Stato ottimo: +5%; Stato normale: nessun coefficiente di merito; Stato scadente: -10%;

Stato dell’immobile:

  • Da ristrutturare: -10%
  • Buono stato: nessun coefficiente di merito
  • Ristrutturato: +5%
  • Finemente ristrutturato: +10%
  • Nuova costruzione: +10%